位置:安平便民網 > 房產新聞 > 正文 >

                          2018年4月房地產數據點評:銷售下滑、開工回落 投資韌性較足

                          2018年05月17日 11:32來源:網絡整理手機版

                            第一,低能級城市熱度回落致銷售下滑,關注主流城市成交數據改善

                            2018年1-4月全國商品房銷售面積4.22億平米,同比增長1.3%,增速較上月回落2.3個百分點,其中單月同比增速為-4.1%,較上月收窄7.3個百分點,6個月來再次出現單月負增長。銷售額方面,1-4月全國商品房銷售額3.62萬億元,同比增長9%,增速較上月回落1.4個百分點,1-4月全國商品房銷售均價累計同比增速7.6%,增速較上月擴大1個百分點。

                            分區域結構來看,本月銷售下滑主要和低能級城市樓市熱度回落有關,1-4月東部商品房銷量增速-9.4%,處于2016年以來較低水平,一季度相對火熱的中西部和東北樓市本月有所降溫,1-4月中部、西部、東北商品房銷量增速為13.1%、9.3%、2.1%,增幅較上月分別收窄1.5、2.7、6.4個百分點。我們認為隨著棚改貨幣化安置力度走弱和高基數效應,全年三四五線樓市成交將逐步下滑,預計全國成交后續仍將溫和下行。

                            對于主流城市而言,根據我們跟蹤的重點城市數據,4月一線4城、二線14城住宅成交同比增速為-23.2%、-23.3%,較上月收窄21.7、13個百分點,主流城市成交呈現改善跡象。去化方面,根據中指監測數據,4月14個重點城市開盤平均去化率接近90%,主流城市去化率仍維持高位,市場供需矛盾仍較突出,而4月以上海為代表,一線城市預售證管控已有所放寬,4月一線新盤供應同比增長30%。隨著后續的供給改善,我們認為主流城市成交將逐步企穩反彈。

                            第二,土地市場逐步趨于理性

                            2018年1-4月全國土地成交價款2391億元,同比增長13.6%,增速較上月回落6.7個百分點;1-4月全國土地購置面積5412萬平米,同比下降2.1%,增速較上月回落2.6個百分點,其中單月增速為-7.8%(創16年四季度以來最低單月增速),較上月收窄11.3個百分點。從百城數據來看,4月百城溢價率20.6%,雖環比擴大了2.1個百分點,但仍處于歷史較低水平之一;1-4月百城宅地供應量、成交量同比增速分別為6.6%、36.1%,供需剪刀差進一步擴大。

                            我們認為土地成交下行表明企業資金端壓力和限價令下未來利潤率下行壓力已經傳導至投資端,房企拿地趨于理性,而后續補庫存力度仍有待觀察。

                            第三,開工回落,投資韌性或來自施工投資低位反彈

                            2018年1-4月全國新開工51779萬平,同比增長7.3%,增速較上月回落2.4個百分點,其中單月增速為2.9%,較上月收窄14.9個百分點。新開工是房企預售前的必要步驟,我們強調新開工更多和房企未來的成交預期有關,而隨著四五線樓市熱度回落,企業的開工力度也有所下降。和銷售走勢預判一致,我們維持全年新開工溫和下行的判斷。

                            2018年1-4月全國房地產開發投資30592億元,同比增長10.3%,增速較上月回落0.1個百分點,其中單月增速10.2%,較上月回落0.6個百分點。在4月新開工下行背景下,本月開發投資韌性再超預期,與市場主流觀點不同,在觀察了4月增長的施工面積、水泥產量之后,我們認為4月投資韌性可能來自施工投資的低位反彈(統計局暫未公布數據)。如圖表1、2所示,施工投資和施工面積、水泥產量呈現較強的數據關聯性,1-4月施工面積、水泥產量累計同比增速分別為1.58%、-1.9%,較上月分別擴大0.08、2.6個百分點,這能為4月施工的反彈提供一定的數據佐證;此外,1-3月施工投資同比增速為-0.6%(多年來首次),亦處于歷史低位,4月施工投資短期反彈可能和去年至一季度因環保限產停工的工地開始復工有關。

                            但是從邏輯上講,房企施工和企業資金面更緊密相關,數據亦呈現二者較強的相關性(圖表4),而自2016年四季度以來,開發商資金面持續收緊,確實影響了項目施工進度。因此,雖然不排除施工投資短期反彈的可能,但考慮企業資金面收緊和土地成交回落的趨勢,我們維持全年開發投資下行的判斷。

                            第四,資金面繼續收緊,利率進一步上行

                            2018年1-4月全國到位資金48192億元,同比增長2.1%,增速較1-3月回落1個百分點,單月增速-1.2%,為2016年2月以來首現單月負增長。從各類資金來源看,國內貸款1-4月同比增速為-1.6%,降幅較上月擴大2.5個百分點,個人按揭1-4月同比增速為-6.7%,降幅較上月收窄0.1個百分點。利率方面,根據融360數據,4月全國首套房貸利率為5.56%,環比上升0.05個百分點,短期上行趨勢不變。

                            風險提示事件:流動性大幅收緊、調控進一步升級、四五線銷售加速下滑等。

                          本文地址:http://www.bonheur-studio.com/house/10530.html 轉載請注明出處!

                          大家都在看更多>>

                          1516彩票